大转折！2022年楼市5大预测曝光！未来走向...

还有7天左右，2021就要翻篇。

可以说，今年是房地产史上大变革的一年，不管是房企，还是买房人过的都不好。

记得年初时，很多人都预测过今年苏州楼市的行情会怎样？如今复盘起来感觉应验和打脸都不少...

而对于明年的楼市走势，众说纷纭！不少购房群里的“看涨派”和“看空派”，开始吵了起来。

看空派认为：目前新政策还没出来，房价还会继续降，估计明年才会真正见底。

看多派认为：如今央行降准、政策松绑，回暖在即，明年大概率会上涨一波。

两方各执一词，难分胜负。

明年会跌还是会涨，几乎决定了购房者们是否该在近期买房。所以今天，我就再再次（厚颜无耻地）跳一回预言家，来聊聊明年的楼市行情。

01

官方信号是风向标！房地产是支柱产业！

2022年房地产市场定调了！

12月10日，中央经济工作会议提出：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位！加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

同时，会议还提出：

要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

作为部署2022年经济工作的关键会议，这场会议的定调可谓至关重要。

从总体上看，这次中央经济工作会议为明年定调，对房地产的态度相当积极。

历数近十年中央经济工作会议，支持房地产市场发展的只有3次，其他7次都是打压态度，还有1次没有表态。

上一次明确支持房地产行业，还是在2015年提出了化解房地产库存，拉开了“去库存”的序幕。

后来的事情大家都知道了。多个城市积压的库存顺利去化，但同时也狠狠地拉了一把全国的房价水平。

图源网络

可以说，年关将至再提“房住不炒”可谓意味深长，尤其是在央行刚刚发布降准消息之后。

此举避免了市场对于“降准”的过分解读，稳健的货币政策并未改变，降准也绝不意味着“大水漫灌”的救市行动，从而加强对居民理性购房预期的引导。

作为一道红线，无论提与不提，无论强调与否，房住不炒都是中国房地产的刚性原则。房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。

02

历经房企暴雷后！未来半年的楼市！

都是本土房企、国企、央企的天下！

2021年地产圈最让人始料未及的事件之一，就是恒大暴雷。

因此在接下来很长一段时间，对买房人买房来说，比其他方面更重要的，就是安全感。

所以，资金链健康、三档红线都是绿档、背景更加雄厚的房企，如国企、央企等。

先看最近的城市土拍例子：

就在今天，马鞍山迎来年末土拍，最终马鞍山国企两山绿色生态环境建设有限公司以总价6亿元，拿下向山镇西部入口地块！

图源网络

还有前天，万众瞩目的杭州市第三批次土拍，35块地全部成交，揽金762.8亿元。

图源秒懂杭州楼市

但你仔细观察能发现，本次土拍活跃度较高的仍是国企和本土民企。

其中，国企获取地块数量占33%左右！中海、深圳特发、越秀、华润、招商、中国铁建、上海新黄浦等均有收获。

另外，就是杭州本地的品牌房企，本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块，成为本次土拍摇号的最大赢家。

视线再落回苏州的第二、三批次土拍，结果大家也都看到了。大部分是清一色的地方国资企业、城投公司斩获地块。

可见，在未来半年内，不少纯新盘，都将具有国企、央企开发的背景。

03

楼盘间内卷加剧！开始比拼产品力！

苏州楼市回归品质时代！

楼市的最终归宿，就是走向品质时代。

当竞品质时代来临，提升住宅品质成为国家政策导向的主旋律，也成为一个永恒的命题。

早在6月8日，苏州市住房和城乡建设局发布《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，作为提升住宅工程设计品质的主要措施，供相关单位在从事住宅工程建设时使用。

图源网络

在《住宅品质提升设计指引》中，从建筑、结构、给排水、电气、暖通五个专业进行明确规范。

例如对住宅的基本要求：

· 住宅层高不应小于3.0m；

· 每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。

· 住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置。

· 设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸。

· 住宅外墙应采取墙面整体防水措施；

· 住宅应优先采用外墙保温一体化系统。

在车库方面：

· 汽车库内停放小型机动车车位尺寸垂直式停车时不应小于2.5m×5.3m（W×D）。

· 甚至在电动充电桩方面有要求，土建应100%预留电动汽车充电设施建设安装条件。地面车位应优先布置车辆充电设施。

并明确表示，凡2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目均参照此设计指引执行。

结合其它城市所出的“品质”新政，可以概括基本都是从公共空间、园林、建筑、户型、精装等方面进行明确。

此前，开发商们本着“不做赔本买卖”的原则，在不触碰到装修指导标准红线的情况下，住宅装修会做相应的“打折”，他们不从购房者的利益出发，这才导致一批“烂房子”的诞生...

而现在，在有了明确“竟品质”规定后，确实是一种有效的约束力，开发商才会对产品上多下功夫。

相比于去年同期，今年很多楼盘明显开始在户型、景观、外立面等方面发力，希望凭借产品在市场上争得一些话语权。

也有越来越多的楼盘，把会所、健身房、泳池、家宴厅，甚至苏州独有“园林特色”也被n次的搬进了售楼处。

自然，这也就倒逼后来的新盘在产品上更加用力，没必要处处复制，但做出自己的特色是最初级的吧。

2022年，苏州楼市或将迎来品质称王的时代！希望接下来的开发商们，能做出让人眼前一亮的产品。

04

继续分化！热门板块始终受到追捧！

核心楼盘仍然可望不可及！

聚焦优质板块，聚焦居住价值，聚焦产业发展，聚焦上述利好密集的区域，居住价值高的楼盘还是会受到追捧。

反之冷门板块、没有利好加持的房子，处境将会越来越难。

今年以来，苏州的城市骨架又进一步拉伸，像胜浦，随着新盘越来越多，板块选择空间也就越来越大！

而到了明年，斜塘车坊板块，也将再次入市！

虽然这些板块城市界面还没有完善，但板块、楼盘价值，早已经在买房人心中站稳了根脚。你说，这些楼盘会愁卖吗？

但比较位置一般，品牌一般的楼盘，将会举步维艰。因为本身发展的限制，除了周边地缘客，很少会有人选择去这些地方置业。

久而久之，迫于市场压力，打折降价将成为常态，和热门楼盘之间的差距也会越拉越大。

降价虽然具有传导性，但是不同区域的楼盘，一般不会受到影响。

什么样的楼盘不会降价？

集团层面看，比如央企、国企，资金链更稳妥；或者没有财报公开压力的非上市公司以及不追求快周转的企业。从项目看，则是已经提前完成年度任务，又或者体量不大，有充分竞争力的项目。

种种总结起来就是，不缺客户的、不愁卖的、有利好的，永远也不会降价。

05

二手房难！曾经千人抢的神盘跌落！

套牢一批又一批投资客！

诸葛找房网显示，近期新上二手房源超3500套，部分房主开始紧急降价抛房。这其中不乏昔日一些热盘的房主，甚至有房主一降再降，实在太狠。

而新房价格回归理性，一二手房倒挂的情况越来越多，很多中介都转向新房代理阵营，二手房客户流失。

并且，新房市场库存充足，很多楼盘即将开盘，二手房不论是价格，还是居住体验都不占优势。甚至很多二手房东换房、抛房，房源数量增多，加剧价格竞争。

曾经临时涨价、随意挂高价的神盘房东，明年真的要神不起来了。

说那么多，并不是让大家现在就冲进去买房。

虽然明年的楼市，走势整体还是向好的。但从政策松绑，到楼市正式回温之间，会有一段时间差。

政策吹风到落实需要时间，开发商和媒体往往是反应最快的，等消息传到普罗大众的耳中，引起情绪的发酵还需要一段时间。再加上购房者心态变化，从犹豫不决到下决心入手，还需要一段时间。

就拿上一轮楼市周期来说，从2020年疫情后楼市开始有涨势，到7、8月房价正式开启疯涨，起码有四个月的反应期。

那么我们可以预测，起码到明年小阳春之前，楼市还是会处于低位，比较平稳的状态。

大家可以在年底到年初的这段时间，多去看看房，选到心仪的房源再入手。

对于2022年的楼市行情，你怎么看呢？欢迎在评论区留言和我讨论。

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